QUELLE STRATÉGIE POUR BIEN INVESTIR ?


Vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif ? Qu’il s’agisse de votre premier investissement, ou d’un nouveau bien qui va venir compléter un patrimoine immobilier déjà existant, il est primordial de respecter certaines bonnes pratiques afin de ne pas commettre d’erreurs irréparables. OPTIC IMMO vous présente dans cette analyse généraliste quelles sont les cinq principales erreurs commises par les investisseurs non (ou mal) accompagnés, et vous donne les clés pour établir votre bonne stratégie d’investissement.




LES CINQ PRINCIPALES ERREURS A ÉVITER



1 : COMMENCER PAR CHERCHER UN BIEN IMMOBILIER

En effet, il est tout à fait normal et humain de chercher un bien immobilier lorsque l’on souhaite réaliser un achat immobilier… Cependant, cette phase de recherche active d’un bien ne doit être que la deuxième étape de votre réflexion ! Avant de vous lancer dans des recherches fatigantes, chronophages voire stressantes et frustrantes, il est impératif de prendre du recul et de vous poser les bonnes questions. La première question à se poser pour vous garantir un investissement locatif rentable et pérenne est celle de l’objectif que vous cherchez à attendre avec cet investissement, QUELLE EST VOTRE PRINCIPALE MOTIVATION A INVESTIR ? Est-ce un investissement avec une finalité à moyen ou long terme ? Investissez-vous pour placer une somme d’argent que vous détenez déjà ou souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût en partant de zéro ? Souhaitez-vous défiscaliser grâce à cet investissement ? Si oui, pourquoi et dans quelle mesure ? Est-il préférable d’acheter un appartement ancien déjà existant (avec ses avantages et ses inconvénients), ou vaut-il mieux acheter un bien immobilier neuf sur plan (avec également ses propres avantages et ses propres inconvénients) ? Ensuite, il vous faut impérativement vous poser la question DU CHOIX DE LA FISCALITÉ qui s’appliquera sur vos futurs revenus locatifs : en effet, soit location nue avec des revenus fonciers, soit location meublée (sous le statut LMNP) avec des revenus B.I.C. (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ? Lequel est le plus taxé ? Lequel s’adapte le plus avec votre situation patrimoniale, financière et fiscales ? Comment optimiser ces diverses natures de revenus afin d’accroître la rentabilité locative de votre investissement ? Une fois ces notions essentielles de l’investissement immobilier validées, vous pouvez vous mettre en recherche de votre bien !



2 : FAIRE UNE RECHERCHE PAR PRIX

En matière d’investissement locatif, contrairement à l’acquisition de votre résidence principale, la notion de prix d’achat n’a pas vraiment de sens. En effet : 100 000, 200 000 ou 300 000 € ? Sur quel critère objectif et rationnel allez-vous placer la barre maximum de votre recherche immobilière. Un investissement locatif ne se limite pas à un prix d’acquisition, il faut prendre en considération l’ensemble des chiffres qui entourent votre investissement : les charges (taxe foncière, charges de copropriété, A.D.I., assurance P.N.O., intérêts d’emprunts, frais de notaire à taux plein ou à taux réduits, frais de gestion locative, frais de tenue d’une comptabilité si besoin, coûts d’entretien ou de travaux de rénovation dans l’appartement) et les recettes (loyers encaissés et leur nature, réduction d’impôts, déduction fiscale ou encore déficit foncier imputable). Vaut-il donc mieux acheter un appartement à 120 000 € qui vous coûte 400 € chaque mois, ou un appartement à 150 000 € qui vous coûte 270 € chaque mois ? N’oubliez donc jamais qu’en matière d’investissement locatif, il vous faut réfléchir en terme d’effort d’épargne réel et non en prix d’achat !



3 : CHERCHER LA RENTABILITÉ A TOUT PRIX

La course à la rentabilité peut souvent vous emmener sur la voie des mauvaises surprises. En effet, ne perdez jamais de vue que vous n’achetez pas des chiffres, vous achetez bel et bien un appartement avec tout ce qu’il comporte : emplacement géographique, attractivité, vie de quartier, proximité avec les transports, écoles ou autres infrastructures, valeur locative réelle, état du marché locatif. Malheureusement, dans la plupart des cas, les meilleures rentabilités locatives “annoncées sur le papier” se situent dans des secteurs saturés où la demande locative est déjà satisfaite. Dans ce cas là, le terme de rentabilité n’aura de sens que si votre appartement est bien loué 12 mois sur 12, mais comment en être certain lorsque l’on investit dans un secteur à faible tension locative ? Autrement dit, vous achetez moins cher, mais en contrepartie d’un prix bas, vous acceptez et tolérez d’assumer un certain risque de vacance locative, et donc d’un manque de loyer à encaisser. A contrario, acheter sur un secteur où la demande locative est forte et où le marché locatif n’arrive pas à satisfaire la demande (c’est ce que l’on appelle la tension locative) vous garantira le succès et la pérennité de votre investissement ! Notamment dans les grandes villes et dans leurs premières périphéries, la demande locative est très forte, le turn-over est très faible, et la vacance locative est quasiment inexistante. Ainsi, votre investissement locatif se réalisera dans la sérénité de trouver rapidement un locataire et de ne pas être sur un marché ultra concurrentiel qui vous obligerait à revoir à la baisse vos prétentions locatives. Posez-vous donc cette question : suis-je un investisseur qui aime prendre des risques, ou suis-je un investisseur sécuritaire et responsable à la recherche de la sécurité ?




4 : METTRE DE L’AFFECT

Que l’on se le dise, il est vraiment très très peu probable que vous soyez amené un jour à vivre dans cet appartement. On ne choisit pas un appartement à destination locative comme on choisit sa résidence principale. Vos goûts sont vos goûts, et ils vous sont propres et sont indiscutables. En revanche, ils ne reflètent certainement pas l’objectivité nécessaire que l’on doit s’imposer quand on réalise un investissement locatif. Pensez-vous sincèrement avoir un coup de cœur pour un studio ou un T2 comme vous aviez pu l’avoir lorsque vous aviez acheté votre appartement ou votre maison ? Pensez-vous sincèrement que les critères qui vous sont chers sont parfaitement en phase avec les critères de recherche d’un clientèle d’étudiants ou de jeunes actifs citadins ? Il faut donc impérativement arriver à détacher l’affect au profit de la rationalité.




5 : NÉGLIGER L’ENVIRONNEMENT CONTEXTUEL DE L’INVESTISSEMENT

Acheter un appartement c’est bien, faire un bon investissement c’est mieux ! En effet, réaliser un investissement locatif, avec ou sans défiscalisation, ne se résume pas à une simple acquisition, il vous faut considérer le bien immobilier dans tout son écosystème en prenant en compte un maximum de données et d’éléments. Premièrement, quel est votre objectif ? Deuxièmement, quelle va être la fiscalité que vous allez appliquer sur votre appartement ? Troisièmement, comment et avec quels moyens financiers allez-vous acquérir votre appartement ? Quatrièmement, la localisation géographique de votre appartement est-elle en adéquation avec les attentes de la clientèle de locataire que vous ciblez ? Cinquièmement enfin, comment allez-vous gérer votre appartement ? Ce dernier point est très souvent négligé par un grand nombre d’investisseurs et c’est une très grave erreur ! Vous pouvez acheter un appartement spacieux, lumineux et magnifique dans l’un des plus beaux quartiers, s’il est mal géré, votre investissement est voué à l’échec… A l’inverse, vous pouvez acquérir un logement simple, standard et efficace, dans un quartier populaire mais attractif, une bonne gestion locative de votre appartement vous garantie sérénité et rentabilité.




Maintenant que vous avez compris les cinq principales erreurs à ne pas commettre, voici comment établir VOTRE stratégie d’investissement adaptée et personnalisée selon votre situation et vos attentes. Respectez au mieux ces bonnes pratiques qui ont fait leurs preuves depuis des décennies et sécurisez ainsi au mieux votre placement immobilier.




ÉTABLIR VOTRE STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT




En matière d’investissement immobilier locatif, avec ou sans défiscalisation, meublé ou nu, il n’y a pas de formule magique, et l’appartement miracle n’existe pas. Partant de ce constat et de nos nombreuses années d’expérience en accompagnement et en conseil aux investisseurs, voici les cinq bonnes pratiques que nous vous conseillons de suivre :




1 : FAIRE UN BILAN DE VOTRE SITUATION

De tout temps, investir dans la pierre s’est toujours avéré être une excellente solution sur du moyen et long terme. Si tout investissement immobilier est un bon investissement, tout investissement immobilier n’est pas forcément la meilleure solution pour vous à titre personnel. En effet, il est important d’adapter le type d’investissement à votre situation financière, patrimoniale, fiscale et familiale. Si vous payez beaucoup d’impôts (oui, on en paie toujours trop), il peut être intéressant de mettre en place une solution de défiscalisation, et elles sont multiples : loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux, ou encore déficit foncier. Chacun de ses dispositifs fiscaux présentent leurs propres avantages et leurs propres obligations. Reste à déterminer le dispositif de défiscalisation qui vous correspond le mieux. En revanche, si vous n’avez pas d’intérêt à défiscaliser, il peut être donc intéressant d’axer votre investissement sur un objectif de rentabilité et d’optimisation des loyers. Il sera également intéressant d’analyser votre patrimoine globale actuelle pour diversifier vos placements : “on ne met pas tous ses œufs dans le même panier”. Et pourquoi pas, analyser aussi votre situation familiale (mariage en communauté ou séparation de biens, âge des enfants, prévision des sorties fiscales, nombre de parts fiscales, etc…).



“Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier”



2 : CONNAÎTRE LES DIFFÉRENTES OPTIONS D’INVESTISSEMENT

Vous l’avez compris, il existe une multitude de possibilités diverses et variées d’options possibles en matière d’investissement immobilier : location nue classique sur un appartement ancien, défiscalisation Pinel sur un bien immobilier neuf, déficit foncier sur une opération de rénovation, location meublée LMNP en gestion libre, investissement en résidence de services (sénior, étudiant, EPHAD, touristique, classe affaire, ect…), régime du Micro-BIC, régime du BIC aux frais réels, dispositif Censi-Bouvard, etc… Comment s’y retrouver dans cette jungle ? Un bon bilan de votre situation patrimoniale et fiscales vous permettra de bien vous orienter sur le type d’investissement à favoriser.






3 : DÉFINIR VOTRE EFFORT D’ÉPARGNE :

En matière d’investissement immobilier locatif, il faut savoir être lucide, pragmatique et rationnel. Il est important de ne pas surestimer votre capacité d’investissement. En effet, réaliser un placement immobilier quel qu’il soit, ne doit pas être un boulet à traîner tous les mois, mais doit être considéré comme une épargne alternative forcée, planifiée et quantifiée. Il faut donc adopter une démarche de “bon père de famille”. Comme expliqué précédemment, un investissement locatif ne se limite pas à un achat. Il faut prendre en compte l’ensemble des charges et recettes qui l’entourent afin de calculer le bon effort d’épargne mensuel réel que vous devrez respecter. La répartition des dépenses et des recettes doit donc être équilibrée et doit convenir à votre mode de vie et à vos habitudes d’épargne.


4 : RECHERCHER LE BIEN IMMOBILIER ADAPTÉ :

Maintenant que vous avez défini quelle fiscalité est la mieux adaptée à vos besoins et vos attentes, que vous savez si vous devez vous orienter plutôt sur du neuf ou de l’ancien, et que vous avez défini votre effort d’épargne, vous êtes désormais prêt pour lancer votre recherche ! Grâce à l’effort d’épargne et au calcul du rapport locatif (charges / recettes), vous pouvez donc facilement fixer votre enveloppe budgétaire et cibler l’emplacement géographique qui correspond à la clientèle de locataires visée. Bien entendu, si vous faites des recherches immobilières dans des grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, ect…) où le marché est sous forte tension, il vous faudra être capable de faire preuve de disponibilité et de réactivité car vous n’êtes pas les seuls à rechercher un bien immobilier ! Pour avancer efficacement dans vos recherches, favorisez les contacts humains ! Les sites internet de petites annonces immobilières ne représentent pas tout le temps la réalité du marché, en effet, vous allez vite vous rendre compte que grand nombre de biens immobiliers en ligne sont soit déjà vendus, soit déjà sous compromis. Si vous vous inscrivez dans une démarche active de prospection, alors rencontrez des professionnels de l’immobilier capables de vous orienter et vous présenter des biens disponibles : agences immobilières, cabinets de conseil ou promoteurs, nombreux sont les acteurs qui s’offrent à vous pour vous accompagner dans cette démarche éreintante et chronophage ! Et surtout : vous n’êtes pas obligé d’investir proche de chez vous, en revanche, faites vous aider et accompagner par un professionnel de l’immobilier implanté localement sur votre secteur d’investissement. En effet, ce dernier aura une parfaite maîtrise du marché immobilier local, de son environnement, de son évolution et de la réalité de la demande locative.





5 : CONTRÉTISER ET SÉCURISER SON INVESTISSEMENT

Votre recherche s’est avérée être fructueuse et vous avez enfin trouver le bien immobilier qui répond à vos attentes et qui vous met en confiance pour investir en respectant la règle d’or : L’EMPLACEMENT ! Félicitations ! Mais à ce stade, vous n’avez fait que 30 % du parcours de l’investisseur ! La priorité c’est le bien immobilier ! Il ne doit pas vous passer sous le nez, car s’il vous intéresse, il est fort probable qu’il intéresse d’autres investisseurs en recherche active. Alors passez à l’action : bloquez le au travers d’un compromis ou d’une promesse de vente s’il s’agit d’un bien ancien, ou au travers d’un contrat préliminaire de réservation s’il s’agit d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement). Quid du financement ? Pas d’inquiétude à avoir, lorsque vous réservez un logement, vous disposez d’un délai de 60 jours pour trouver le financement qui vous convient. Autrement dit, vous aurez largement le temps de consulter votre banque personnelle, et pourquoi pas également de consulter des banques concurrentes ou de faire appel au service d’un courtier. Concernant le prêt immobilier, ne vous arrêtez pas uniquement au taux d’emprunt, bien qu’historiquement bas depuis plusieurs mois, il y a d’autres éléments à prendre en considération : les A.D.I. (Assurances Décès Invalidité), la capacité de remboursement partiel ou total de manière anticipée, attention aux I.R.A. (Indemnités de Remboursement Anticipé), éventuellement la mise en place d’un différé des frais intercalaires si vous achetez un bien immobilier neuf non achevé, ect… Comme pour le choix de l’appartement, un cabinet spécialisé dans l’investissement immobilier sera en mesure de vous accompagner efficacement dans vos démarches bancaires et de vous apporter un avis objectif sur les différentes propositions bancaires qui vous sont faites.
Une fois le financement obtenu et la vente authentique faite chez le notaire, vous voilà enfin propriétaire de votre bien immobilier, à présent il va falloir de louer ! Pour cette étape cruciale et essentielle de votre investissement, ici aussi, il est vivement recommander de confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier devra s’engager à vous fournir une réelle prestation de services et devra vous rendre compte de ses actions mises en place pour mener à bien sa mission : publication de petites annonces sur les portails immobiliers dédiés, état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire, inventaire du mobilier et accessoires si vous louez en meublé, la perception et le reversement des loyers et des charges, etc… Le coût des frais de gestion varie selon le package de prestations que vous demandez, comptez 6 à 10 % du loyer chargé selon le niveau de prestations et de services. D’autant plus, que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs l’intégralité des frais de gestion ce qui les annule fiscalement lors de votre déclaration de revenus annuelle.




CONCLUSION



Vous êtes donc maintenant capable de savoir détecter les 5 principales erreurs que commettent un grand nombre d’investisseurs non initiés, et êtes en mesure d’établir la bonne stratégie d’investissement qui répond à vos attentes et à votre situation.

Chez OPTIC IMMO, nous vous proposons de vous accompagner à chaque étape de votre investissement :

  • Bilan de votre situation patrimoniale et fiscale pour déterminer ensemble quelle sera votre meilleure stratégie d’investissement.
  • Recherche approfondie et personnalisée de plusieurs biens immobiliers qui répondront à tous vos critères et respecterons votre capacité d’effort d’épargne mensuel.
  • L’accès à un vaste catalogue de biens immobiliers neufs et anciens, sans surcoût, sans honoraire ou frais d’agence.
  • Des projections financières et fiscales simples, claires et précises en tenant compte de toutes les données de votre projet d’investissement.
  • Un accompagnement à chaque étape de votre projet : démarches administratives pour la réservation de votre bien, aide à l’obtention des meilleures conditions bancaires, accompagnement chez le notaire, accompagnement sur les visites de chantier, accompagnement à l’état des lieux et à la remise des clients.
  • Un service de gestion locative qui vous est dédié et qui tient compte de vos obligations fiscales (plafond de loyer Pinel, plafond de ressources des locataires, respect de la loi ALUR, recherche de locataires, rédaction du bail, état des lieux, ect…) avec notre partenaire de confiance MC&A GESTION
  • Un accompagnement post-achat : aide aux déclarations fiscales de revenus fonciers (déclarations 2044, 2044 EB et 2042C), des conseils pour l’entretien et l’optimisation de votre patrimoine à fur et à mesure que les années passent, et le tout, avec un interlocuteur unique qui vous connait et qui connait votre situation.



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Nos services et notre accompagnement est 100 % GRATUIT ! Pas de frais d’agence, pas d’honoraire de consultation, pas de frais caché.
Nos rendez-vous sont entièrement gratuits, et sans engagement. Notre équipe de conseillers en patrimoine immobilier est à votre écoute pour vous rencontrer, vous écouter et participer à l’élaboration de votre projet d’investissement.

Pour profiter de notre expérience, de nos conseils et de notre accompagnement comme l’on déjà fait de nombreux investisseurs, contactez-nous par téléphone
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